Curso de derecho inmobiliario
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¿De qué trata el derecho inmobiliario?
El Derecho Inmobiliario es un área específica de práctica del derecho que regula, principalmente, las transacciones inmobiliarias. Es un campo en auge surgido del aumento de la importancia del mercado inmobiliario y las situaciones que este plantea entre las partes implicadas.
Los principales campos de actuación son los contratos de compraventa, arrendamiento, Registro de la Propiedad, Bienes Inmuebles y Derechos reales, ordenación de la edificación y promociones inmobiliarias, entre otros.
El derecho es una disciplina que se adapta a las nuevas situaciones sociales que surgen del contacto de las personas. En los últimos tiempos, el acto de la adquisición, disfrute y venta de una vivienda ha generado todo un campo de actuación a su alrededor de diferentes disciplinas que orbitan en torno al mundo inmobiliario.
El contenido básico del derecho inmobiliario consiste en la parte aplicada de derechos reales, contratos sobre inmuebles, derecho urbanístico, notarial y registral.
Su marco legal se establece en la Constitución y el Código Civil y su Legislación Complementaria. Para llevarlo a la práctica es necesario un análisis transversal de diferentes áreas legislativas tales como el Derecho Civil (parte de contratos), fiscalidad, área urbanística, notarial, registral…Y aúna derecho privado y público.
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¿Qué es un inmueble y cuáles son los tipos?
Etimológicamente la palabra inmueble significa “que no puede ser trasladado”. La principal diferencia entre bienes muebles e inmuebles es la aplicación de Derecho Civil de la que son objeto, puesto que los inmuebles pueden ser registrados y están sujetos a garantía hipotecaria. En algunos países, las aeronaves y los grandes buques también son considerados bienes inmuebles al cumplir estas dos condiciones.
Como curiosidad apuntar que los árboles y las plantas también forman parte de los bienes inmuebles según el Código Civil.
Son construcciones de carácter agrario situadas en terrenos rústicos e indispensables para el desarrollo de las actividades agrícolas, ganaderas o forestales.
En este primer tipo entran también las minas, embarcaderos, incluso materiales y utensilios que sean necesarios para la explotación y que el propietario haya designado a tal efecto. Además, se considera que los derechos reales otorgados por la administración forman parte del inmueble, de forma que si éste se traspasa, quedan traspasados los derechos inherentes.
Los inmuebles rústicos, al igual que los urbanos, están sujetos a impuestos, por lo que existe un registro de la propiedad a tal efecto que garantiza los derechos de los propietarios así como la capacidad de la administración de recabar información para la imposición de cargas tributarias.
Son aquellos que se encuentran en zonas así catalogadas por los ayuntamientos, tales como casas, edificios, naves y locales. Al igual que los rústicos, los bienes inmuebles urbanos pueden ser inscritos en un registro de la propiedad que garantice los derechos de los propietarios.
Como curiosidad, las puertas y ventanas de una casa se consideran también bienes inmuebles, mientras que antes de ser colocadas, serían bienes muebles.
Por último, destacar una última tipología poco conocida por el gran público. Se trata de los bienes inmuebles mostrencos, aquellos que por diversas causas como defunción, abandono o ausencia nunca se han registrado ni catalogado.
¿Cuáles son las operaciones no sujetas al IVA en operaciones inmobiliarias?
Entre las diversas operaciones no sujetas al IVA, destacaremos la transmisión global del patrimonio empresarial.
Transmisión global del patrimonio global
Las operaciones más importantes encontramos:
a. La exclusión del supuesto de no sujeción de las siguientes transmisiones:
- Las que sean realizadas por quienes tengan la condición de empresarios o profesionales exclusivamente por realizar una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo cuando estas transmisiones tengan por objeto la mera cesión de bienes.
- Las realizadas por quienes tengan la condición de empresarios o profesionales exclusivamente por la realización ocasional de las operaciones de urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título.
b. La subrogación del adquiriente del adquiriente en la posición del transmitente a efectos de la aplicación de las normas relativas a la exención de las segundas entregas de edificaciones.
Otros supuestos
Otros supuestos de no sujeción relativos a operaciones inmobiliarias serían:
- Autoconsumo de bienes y de servicios que implica que el sujeto pasivo que efectúa el autoconsumo no tuvo atribuido el derecho a la deducción de los bienes y servicios que son objeto de autoconsumo.
- Concesiones y autorizaciones administrativas, excepto que tengan por objeto:cesión de del derecho a utilizar el dominio público portuario; cesión de los inmuebles e instalaciones en aeropuertos;cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias; prestación de servicios al público.
- Cesiones obligatorias de terrenos a los ayuntamientos efectuadas en virtud de la normativa sustantiva, Art. 16, Ley del Suelo.
- Entregas de dinero a título de contraprestación o pago.
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