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El término Mercado hace referencia al conjunto de transacciones o acuerdos de negocios entre compradores y vendedores. Un bien inmueble, por su parte, es un bien que se encuentra unido a un terreno de modo inseparable, tanto física como jurídicamente. Por ejemplo: Los edificios y las parcelas son bienes inmuebles.
El Mercado Inmobiliario sería el Conjunto de compradores potenciales con necesidad de satisfacer la adquisición, venta o disfrute de un Inmueble, mediante una transacción o acuerdo de negocio con el vendedor. Es un importante sector dentro de la economía de una nación, donde se proyecta, desarrolla, construye, promociona, avalúa, financia, administra, intermedia y comercializa bienes inmuebles. Podríamos decir que se trata del activo tangible más importante de una nación y la base del patrimonio familiar, que condiciona el desempeño y bienestar de una sociedad.
¿Cómo contribuye al desarrollo de una nación?
- Promueve inversiones
- Desarrolla bienes inmuebles como activos tangibles
- Estimula el bienestar de la sociedad
- Contribuye con el PIB aportando bienes, capital, producción y consumo
- Genera empleo
- Contribuye con el fisco nacional y municipal.
¿Qué tipos de mercados podemos encontrar?
- Mercado Primario: Nuevos Proyectos
- Mercado Secundario: Reventa
- Mercado Terciario: Oficinas y naves industriales
- Mercado de Turismo: Hoteles y apartahoteles
- Mercado de Suelos
- Mercado de Arrendamientos
Es un mercado cíclico: Especialmente sensible a los ciclos económicos y se afecta con las variables de la teoría de Oferta y Demanda, generando cambios muy importantes en los precios de los inmuebles. Una de las características más relevantes del Mercado actual, es la limitación de la capacidad adquisitiva del Comprador Potencial. Dependiendo del ciclo económico estaremos en un estancamiento o en pleno desarrollo
Descubre el método de comparación en las tasaciones
El método de comparación es uno de los métodos más utilizado para la valoración de toda clase de inmuebles según lo dispuesto en la Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
La citada orden establece una serie de requisitos para su aplicación entre los cuales podemos destacar los siguientes:
- La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
- Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
- Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.
De esta manera, para poder aplicar este método, se deberá contar con una base de datos de operaciones de compraventa de inmuebles suficientemente amplia que le permita seleccionar, al menos, seis de ellas de características similares al inmueble objeto de la valoración.
El procedimiento para obtener el valor por comparación sería el siguiente:
-Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor.
-Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes, se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles.
-Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis realizado, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización.
En la selección indicada se deberá contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una valoración para la finalidad hipotecaria, los que puedan incluir elementos especulativos.
Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.
Finalmente, se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de los precios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquel y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes. El resultado final corresponde al valor de mercado por comparación.
Alternativas de estudio Curso Valoración Inmobiliaria:
En primer lugar tenemos el Master Marketing Promocion Inmobiliaria oposiciones cuyos objetivos son:
- Aplicar técnicas de promoción de distintas carteras de inmuebles.
- Preparar el plan de promoción de un conjunto de inmuebles elaborando los documentos y/o elementos promocionales del mismo.
- Supervisar el cumplimiento de objetivos y cuotas de venta del equipo comercial realizando la evaluación de las actividades y resultados para adoptar las posibles medidas correctoras y conseguir el máximo nivel de eficacia en la gestión comercial.
- Aplicar medidas correctoras a las desviaciones detectadas en el plan de ventas para optimizar la actividad comercial, de acuerdo con los objetivos establecidos.
- Aplicar técnicas de negociación en la captación y definición de condiciones de distintos tipos de encargos de intermediación, compraventa y alquiler
- Cumplimentar los distintos modelos de documentos y/o contratos de encargo de mediación, que se pueden presentar en actividades de captación de inmuebles.
- Determinar las características de los inmuebles adecuados a las necesidades detectadas de distintos tipos de clientes.
- Calcular la cuota de los distintos tipos de tributos que gravan las operaciones inmobiliarias habituales, aplicando la normativa fiscal vigente.
En 2º lugar tenemos el Master Valoraciones Inmobiliarias Tasaciones. Este MASTER EN VALORACIONES INMOBILIARIAS, TASACIONES Y PERITACIONES JUDICIALES te facilita la formación teórica y práctica necesaria para desarrollar una visión completa acerca de la gestión en los procesos de valoraciones inmobiliarias, tasaciones y peritaciones judiciales, para alcanzar unos mejores resultados corporativos y una optimización de la posición competitiva en este campo. Aprenderás las habilidades necesarias en este sector para aplicar tus conocimientos a la realidad y al mercado actual.
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